Zmluvy, záväzky

Kúpna zmluva

Kúpna zmluva je jedným z druhov zmlúv, s ktorými sa všetci stretávame prakticky denne, či už kupujeme potraviny v obchode, lístok na vlakovej stanici alebo kávu v automate. Kúpna zmluva predstavuje záväzkový právny vzťah, v ktorom sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmet kúpy a umožniť mu nadobudnúť k nemu vlastnícke právo, a naopak kupujúci sa zaväzuje vec prevziať a zaplatiť predávajúcemu kúpnu cenu. Upravuje ju najmä občiansky zákonník, hoci musíme brať do úvahy aj ustanovenia zákona o ochrane spotrebiteľa. Ak je jednou zo zmluvných strán (zvyčajne ako kupujúci) spotrebiteľ, zmluva musí tiež rešpektovať obmedzenia stanovené na ochranu spotrebiteľa vo všeobecných ustanoveniach o záväzkoch (pozri tiež Zmluvy na diaľku). Kúpnu zmluvu možno spravidla uzavrieť aj ústne. Písomná forma sa však vyžaduje vždy tam, kde sa prevádza vecné právo k nehnuteľnosti.

Každá kúpna zmluva musí obsahovať:

• vymedzenie predmetu kúpy,
• kúpnu cenu alebo aspoň spôsob jej určenia (ak nie je, tak obvyklá cena; vždy musí byť zrejmé, že daný výkon sa poskytuje za odplatu),
• záväzok umožniť nadobudnutie vlastníckeho práva a odovzdať predmet kúpy.

Nájomná zmluva

Mnohí z vás sa už vo svojom živote iste stretli aj s nájomnou zmluvou. Podstatou nájomnej zmluvy je záväzok prenajímateľa umožniť nájomcovi dočasne užívať majetok, a záväzok nájomcu platiť za to prenajímateľovi nájomné. Ak s tým prenajímateľ súhlasí, nájomca môže predmet prenájmu ďalej prenajať tretej osobe. V takom prípade ide potom o tzv. podnájom. Občiansky zákonník upravuje jednak nájomnú zmluvu všeobecne, a ďalej v jej rámci tiež osobitné prípady nájmu, ako je nájom bytu, nájom obchodného priestoru a prenájom hnuteľných vecí, ktoré majú svoje právne špecifiká (napr. možnosti ukončenia nájomnej zmluvy, práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa atď.). Nájomnú zmluvu možno uzavrieť aj ústne, no samozrejme sa odporúča jej písomná forma. Výnimkou je však nájom bytu, pri ktorom sa písomná forma vyžaduje vždy.

• Každá nájomná zmluva musí obsahovať:
• vymedzenie predmetu nájmu,
• záväzok prenechať predmet nájmu na dočasné užívanie na dohodnutý účel alebo na obvyklý účel,
• dohodu o cene nájmu čiže o nájomnom (ak nie je dohodnutá odplata za užívanie predmetu nájmu, nejde už o nájom, ale podľa okolností buď o tzv. výprosu (precarium) alebo o výpožičku).

Zmluva o dielo

V rámci zmluvy o dielo sa zhotoviteľ zaväzuje vykonať pre objednávateľa dielo na svoje náklady a na svoje nebezpečenstvo a objednávateľ sa zaväzuje dielo prevziať a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Ako dielo sa pritom rozumie zhotovenie určitej veci, ak toto nie je predmetom kúpnej zmluvy, a tiež akákoľvek údržba, oprava alebo úprava veci alebo činnosť s iným výsledkom. Aj túto zmluvu možno uzavrieť ústne, hoci to dôrazne neodporúčame (jej veľmi dôležitá súčasť je najmä špecifikácia diela). Cena diela môže byť stanovená pevnou sumou, odkazom na rozpočet alebo aj odhadom. Zvolená metóda potom ovplyvňuje možnosť prípadných dodatočných úprav ceny, ak by si dielo vyžadovalo zvýšené úsilie alebo náklady, ktoré zhotoviteľ nepredpokladal. Ak je napríklad cena stanovená formou rozpočtu a zhotoviteľ požaduje jej zvýšenie o viac ako 10 %, objednávateľ má právo od zmluvy odstúpiť.

Každá zmluva o dielo musí obsahovať:

• vymedzenie predmetu zmluvy o dielo (t. j. dielo),
• dohodu o cene za dielo (ak nie je, tak obvyklú cenu).

Následne sa dielo zrealizuje; keď je dokončené, t. j. predviedla sa jeho spôsobilosť na daný účel, odovzdá sa objednávateľovi. Ten ho prevezme s výhradami alebo bez výhrad, čo má vplyv najmä na to, či súd v prípadnom súdnom spore prizná alebo neprizná právo zo zjavnej vady, ak zhotoviteľ namietne, že toto právo nebolo uplatnené včas. Ak dielo nie je v súlade so zmluvou, je tým vadné a objednávateľovi tak vznikajú práva z vadného plnenia. Z tohto dôvodu je potrebné pri uzatváraní zmluvy o dielo dbať najmä na riadnu špecifikáciu predmetu diela.

Občiansky zákonník osobitne upravuje aj niektoré špecifiká, ak je predmetom diela stavba. K týmto špecifikám patrí napríklad vykonávanie kontroly stavebných prác alebo zodpovednosť za vady (napr. nemožnosť odmietnuť prevzatie stavby z titulu drobných vád, alebo päťročná lehota na uplatnenie reklamácie vád stavby).

Darovacia zmluva

Darovacia zmluva je typ zmluvy, ktorým darca dobrovoľne a bezodplatne prevádza vlastnícke právo k veci na osobu obdarovaného, ktorý tento dar prijíma. Darovacia zmluva nevyžaduje písomnú formu, s jedinou výnimkou: ak ide o vec zapísanú vo verejnom registri (napr. nehnuteľnosť). V prípade darovania platí staré príslovie „darovanému koňovi na zuby nepozeraj“, t. j. ak má dar vady, obdarovaný nemá právo na ich odstránenie ani inú formu náhrady. Ak však darca vedel, že vec má vady, a neupozornil na ne obdarovaného, zodpovedá obdarovanému za škodu, ktorá z toho vznikne (napr. ak daruje chorého koňa, zodpovedá aj za škodu, ktorá vznikla tým, že ochoreli ostatné kone v stajni).

Každá darovacia zmluva musí obsahovať:

•  predmet darovania,
• záväzok umožniť nadobudnutie vlastníckych práv a odovzdať dar,
• bezodplatnosť a dobrovoľnosť.

Darovanie však nie je nezvratné, keďže ho možno za splnenia zákonných podmienok odvolať, a to buď z dôvodu núdze darcu, ak nemá potrebné prostriedky ani na živobytie pre seba alebo svoje deti, alebo z dôvodu nevďačnosti obdarovaného, ktorý úmyselne alebo z hrubej nedbanlivosti poškodil darcu alebo osobu blízku darcovi spôsobom, ktorý je v zjavnom rozpore s dobrými mravmi. Zákon upravuje aj tzv. prísľub daru. Kto sľúbi, že daruje, ale nakoniec si svoj zámer rozmyslí, síce nemusí darovať, musí však uhradiť náklady, ktoré obdarovaný už vynaložil v očakávaní daru (napr. prenájom garáže alebo parkovacieho miesta pre darované auto).

Zmluva o pôžičke

Zmluva o pôžičke (alebo správnejšie, podľa zákonnej terminológie českého občianskeho zákonníka, zmluva o zápožičke) je typ zmluvy, ktorým sa veriteľ zaväzuje odovzdať dlžníkovi zastupiteľnú vec (najčastejšie peniaze) a naopak dlžník sa zaväzuje vrátiť veriteľovi časom vec rovnakého druhu.  Táto zmluva môže byť uzavretá bezodplatne alebo odplatne, a to ak je dohodnutý úrok. Tieto úroky si však nemožno zamieňať so zákonnými úrokmi z omeškania, ktoré vznikajú, ak zápožička nie je splatená včas. Treba doplniť, že zmluva o zápožičke je reálnou zmluvou, t. j. uzatvára sa až skutočným odovzdaním zapožičaných vecí. Písomná forma zmluvy o zápožičke sa nevyžaduje.

Príkazná zmluva

Príkazná zmluva je základným druhom zmlúv príkazného typu (ďalšími zmluvami príkazného typu výslovne upravenými v českom občianskom zákonníku sú zmluva o sprostredkovaní, komisionárska zmluva, zmluva o obchodnom zastúpení a i.), ktorou sa príkazník zaväzuje obstarať pre príkazcu určitú vec. V porovnaní s ostatnými zmluvami príkazného typu je príkaz jedinou zmluvou, ktorú možno uzavrieť aj bezodplatne. Príkazom sa teda príkazník zaväzuje vykonať pre príkazcu určitú činnosť, či už faktickú (napr. pokosenie záhrady) alebo spočívajúcu v právnom úkone (napr. zastupovanie advokátom). Príkazník však nezodpovedá za výsledok svojej činnosti; v takom prípade by to bola skôr zmluva o dielo. Príkaz je však povinný splniť osobne, čestne a svedomito podľa svojich najlepších schopností a pri vybavovaní záležitosti sa riadi pokynmi príkazcu. Príkazná zmluva je bezformálna a nemusí byť písomná.

Na záver

V praxi sa často stretávame s klientmi, ktorí riešia spory z vyššie uvedených zmlúv na súde, pričom sa takýmto sporom mohli už na začiatku ľahko vyhnúť vhodným nastavením zmluvných dojednaní, pokiaľ by sa s ich prípravou hneď obrátili na nás alebo iného odborníka. Mnohí ľudia si v snahe „ušetriť“ stiahnu z Internetu vzor danej zmluvy, upravia si ho podľa vlastnej úvahy a v tejto podobe ho podpíšu s druhou stranou. Tieto bežne dostupné vzory však jednak nedávajú žiadnu záruku správnosti a aktuálnosti, a zároveň sú výsostne všeobecné, teda nezohľadňujú variabilitu zmluvných vzťahov, a nie sú tak „šité na mieru“ konkrétnym zmluvným stranám a ich potrebám. Často sa v praxi stretávame aj s klientmi, ktorí pri dojednávaní zmluvných podmienok bez pomoci odborníka akceptovali zmluvný návrh druhej strany bez toho, aby si uvedomili, že takýto návrh je pre nich veľmi nevýhodný a rizikový. Vo väčšine prípadov je pritom lacnejšie zaplatiť si hneď na začiatku pomoc právnika, ako sa neskôr pokúšať uplatniť svoje práva zo zmluvy s neistými vyhliadkami na úspech na súde. Preto je vždy lepšie nechať si zmluvu vypracovať odborníkom alebo ju aspoň s ním prekonzultovať a dať ju skontrolovať takémuto odborníkovi, keďže ten môže poukázať na mnohé problematické aspekty zmluvy a vy tak môžete ľahko predísť prípadným budúcim sporom.

Aké otázky zvyčajne riešime pre klientov v súvislosti so zmluvami a záväzkami?

• Ako vypracovať kúpnu zmluvu?
• Ako vypracovať nájomnú zmluvu?
• Výpoveď z nájomnej zmluvy
• Právne stanovisko k uzatvoreným zmluvám
• Vymáhateľnosť kaucie zloženej pri podpise nájomnej zmluvy
• Zmluvy o kúpe nehnuteľností
• Ako vypracovať zmluvu o dielo?
• Ako vypracovať darovaciu zmluvu?
• Ako vypracovať zmluvu o zápožičke?
• Ako vypracovať príkaznú zmluvu?
• Za akých okolností a ako môžem odstúpiť od zmluvy?
• Čo mám robiť, ak bola porušená povinnosť vyplývajúca z uzavretej zmluvy?
• V ktorých prípadoch stačí len ústna forma zmluvy?
• Zmluva uzatvorená e-mailom
• Typové zmluvy – kúpna, nájomná, o dielo, darovacia, o pôžičke, príkazná atď.