Zmluvy týkajúce sa nehnuteľností

Nehnuteľnosti sú tiež často veľmi dôležitým (ak nie najdôležitejším) prvkom v kontexte podnikania, či už ide o kancelárske priestory, maloobchodné predajne alebo sklady či iné úložné priestory. Nehnuteľnosti sú tak miestom, kde trávime veľa času, kde sa odohrávajú kľúčové okamihy a sú jednoducho neodmysliteľnou súčasťou nášho života. Nezastupiteľnosť nehnuteľností sa odráža aj v ich cene.

Je preto naozaj nevyhnutné, aby všetky zmluvné a iné dokumenty týkajúce sa nehnuteľností , t. j. najmä zmluvy o kúpe, správe, predaji a prenájme nehnuteľností, boli nastavené tak, že budú účinne chránené všetky práva a oprávnené záujmy každej zmluvnej strany.

Kúpa a predaj nehnuteľností

Základným druhom disponovania s akoukoľvek vecou, teda vrátane nehnuteľností, je kúpa (predaj), t. j. také disponovanie, ktorého výsledkom je prenechanie veci a prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, prípadne spoluvlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a to za odplatu (kúpnu cenu).

Kúpna zmluva

Základom (právnym titulom) prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho je kúpna zmluva. Kúpnej zmluve je vždy potrebné venovať patričnú pozornosť, pretože pri kúpe a predaji nehnuteľnosti jestvuje veľa potenciálnych problémov, ktorým je najlepšie sa vyhnúť. Ak sú si však zmluvné strany vedomé hrozieb, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s kúpou a predajom nehnuteľnosti, a riešia ich v dostatočnom predstihu, prebehne kúpa a predaj nehnuteľnosti bez akýchkoľvek súvisiacich právnych problémov.

Všeobecnú úpravu kúpnej zmluvy samozrejme podáva občiansky zákonník a vyplýva z nej, že kúpna zmluva musí obsahovať aspoň vyžadované nevyhnutné náležitosti, t. j. minimálne:

• identifikáciu zmluvných strán,
• presné označenie nehnuteľnosti,
• dojednania o odplatnosti (výška kúpnej ceny nie je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy a v prípade, že je dohodnuté, že sa nehnuteľnosť predáva za odplatu, no nie je stanovená ani jej výška, ani spôsob jej určenia, použije sa tzv. obvyklá cena; z hľadiska právnej istoty jednoznačne odporúčame dojednať kúpnu cenu),
• podpisy zmluvných strán.

Kúpna zmluva musí byť uzavretá písomne, inak je neplatná. Uzavretím kúpnej zmluvy však ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti prechádza na nového vlastníka až zápisom do katastra nehnuteľností, ktorý musí vykonať príslušný katastrálny úrad. V tejto súvislosti možno upozorniť na prvú hrozbu, ktorej môžu byť vystavené zmluvné strany pri kúpe a predaji nehnuteľnosti, a síce že katastrálny úrad odmietne vykonať vklad vlastníckeho práva. Môže sa to stať z rôznych dôvodov, zvyčajne je to však spôsobené tým, že daná kúpna zmluva nie je spôsobilým dokumentom na vklad vlastníckeho práva. Kúpna zmluva teda musí spĺňať nielen požiadavky občianskeho zákonníka, ale aj katastrálnych predpisov. Katastrálne právo je v tomto ohľade veľmi formálne, a v konaní pred katastrálnymi orgánmi tak zvyčajne ani nie je vôbec možné napraviť nedostatky kúpnej zmluvy. Prítomnosť nedostatkov v kúpnej zmluve potom môže mať za následok aj „prepadnutie“ správneho poplatku zaplateného pri podaní návrhu na vklad a potrebu vynaloženia ďalších finančných prostriedkov a času, a tým aj výrazné pozdržanie vyriešenia celej záležitosti, čo môže byť veľmi nepríjemné či už ide o bývanie alebo podnikanie.

Riziká spojené s kúpou a predajom nehnuteľnosti

Ďalšie riziká v súvislosti s kúpou nehnuteľnosti zvyčajne dopadajú na niektorú zo zmluvných strán, a preto je dobré takéto riziká v procese rokovania o obsahu zmluvy a počas jej prípravy čo najskôr eliminovať. V tomto ohľade možno odporučiť, aby sa venovala pozornosť najmä:

• spôsobu, akým prevodca nadobudol nehnuteľnosť,
• či sú dané dlhy alebo iné vady nehnuteľnosti (zvyčajne rôzne vecné bremená, záložné práva alebo zákazy scudzenia a zaťaženia nehnuteľností, ale aj napr. nájomné zmluvy),
• procesu odovzdania a prevzatia nehnuteľnosti (napr. kedy bude nehnuteľnosť odovzdaná a v akom stave, t. j. či bude úplne vyprataná, alebo či sa bude predávať aj hnuteľný majetok, či sa budú odovzdávať napr. kľúče alebo čipy od domu/poštovej schránky a v koľkých kusoch),
• vzťahom k nehnuteľnosti a k okoliu (napr. či bola povolená susedovi rekonštrukcia alebo developerovi výstavba v okolí; najmä realizácia developerských projektov totiž môže spôsobiť nevratný pokles ceny nehnuteľnosti, alebo naopak i jej zvýšenie),
• prístupu k nehnuteľnosti a dostupnosti všetkých inžinierskych sietí (voda, plyn, elektrina atď.),
• procesu uzatvárania zmluvy a možnostiam odstúpenia od zmluvy, najmä v situáciách, keď druhá strana neplní svoje zmluvné povinnosti.

V prípade kúpy a predaja nehnuteľnosti sú samozrejme zásadne dôležité dojednania týkajúce sa kúpnej ceny.

Kupujúceho bude v tomto ohľade zaujímať predovšetkým to, aby mal dostatok finančných prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti. Do procesu uzatvárania kúpnej zmluvy tak často vstupuje banka, ktorá poskytuje kupujúcemu hypotéku, a celú záležitosť je potom potrebné riešiť v súčinnosti s bankou, pričom tie podmieňujú poskytnutie hypotéky veľkým množstvom podmienok, najmä zriadením záložného práva, bez splnenia ktorých nebudú uvoľnené finančné prostriedky a nedôjde k úspešnému zavŕšeniu procesu kúpy nehnuteľnosti. Ak kupujúci disponuje finančnými prostriedkami, zaujíma sa predovšetkým o to, aby bola nehnuteľnosť právne čistá a aby k nej nadobudol vlastnícke právo, ako je rozvedené vyššie.

Naopak predávajúceho bude samozrejme zaujímať to, či má kupujúci dostatok finančných prostriedkov, najmä v súvislosti s ich včasným prevodom na účet predávajúceho. Včasná úhrada kúpnej ceny by mala zaujímať aj kupujúceho, pretože kúpne zmluvy často penalizujú oneskorenú úhradu kúpnej ceny negatívnymi dôsledkami (zmluvná pokuta, odstúpenie od zmluvy). Na druhej strane je v záujme predávajúceho predať právne voľnú nehnuteľnosť, ktorá je v súlade so zmluvou, inak sa vystavuje riziku vzniku povinnosti náhrady škody.

Advokátska úschova

V súvislosti s kúpou a predajom nehnuteľnosti možno z hľadiska právnej istoty jednoznačne odporučiť využitie advokátskej úschovy, a to tak na úschovu finančných prostriedkov, ako aj na úschovu listín. Advokátska úschova vnáša do predmetnej transakcie s nehnuteľnosťou prvok istoty a ochrany, najmä pri zabezpečení vlastného prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a pri prevode finančných prostriedkov. Advokát je totiž viazaný množstvom povinností, ktoré sú prísne kontrolované Českou advokátskou komorou a orgánmi verejnej správy. Okrem toho musí byť advokát zo zákona poistený (poistenie profesijnej zodpovednosti), čo tiež prispieva k zabezpečeniu finančných prostriedkov kupujúceho.

Prenájom nehnuteľností

Ďalším druhom disponovania s nehnuteľnosťou je jej prenájom, t. j. dočasné prenechanie nájomcovi do užívania za odplatu (nájomné).

Nájomná zmluva

Nehnuteľnosť sa prenajíma na základe nájomnej zmluvy. Podobne ako pri kúpnej zmluve sa aj pre nájomnú zmluvu odporúča venovať úsilie jej dôkladnej príprave, aby neskôr nevznikli pre niektorú zo zmluvných strán, teda ani prenajímateľovi, ani nájomcovi právne problémy. Rovnako tiež aj pre nájomnú zmluvu platí, že jej všeobecná úprava je obsiahnutá v občianskom zákonníku a vyplýva z nej, že nájomná zmluva musí obsahovať aspoň tieto podstatné náležitosti:

• identifikáciu zmluvných strán,
• presné označenie nehnuteľnosti (predmetu nájmu),
• dojednanie o odplate (pre odplatu platí to isté ako pre kúpnu cenu; výška nájomného teda nie je podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy, možno však odporučiť, aby sa dojednala),
• podpisy zmluvných strán.

Práva a povinnosti dohodnuté medzi stranami vznikajú už uzatvorením nájomnej zmluvy, ktorá obsahuje nevyhnutné náležitosti. Spravidla tak nie je potrebné, aby nájomnú zmluvu „schvaľoval“ akýkoľvek oficiálny úrad.

Ďalšia úprava nájomnej zmluvy sa líši v závislosti od predmetu nájmu, teda či ide o „všeobecný prenájom“, prenájom na obytné účely (napr. prenájom bytových priestorov alebo prenájom domu vrátane záhrady) alebo prenájom obchodných priestorov (kancelárií alebo skladu). V každom prípade je však nevyhnutné prenajímanú vec (predmet nájmu) preveriť po právnej i vecnej stránke, respektíve uistiť sa, že si prenajímanú vec dostatočne preveril potenciálny nájomca. Taktiež je účelné preveriť si potenciálneho nájomcu resp. prenajímateľa, keďže prípadné skryté problémy akéhokoľvek druhu (napr. dlhy jednej zo strán) sú vždy problémom aj pre ďalšie osoby, často aj pre zmluvných partnerov.

Nájom na účely bývania

Ak je nehnuteľnosť prenajatá na obytné účely (zabezpečenie potreby bývania), zákon poskytuje nájomcovi silnú ochranu jeho práv a prenajímateľ ho nemôže jeho práv zbaviť ani mu uložiť povinnosti v rozpore so zákonom, aj keby sa na tom zmluvne dohodli. Nájomná zmluva za účelom bývania musí byť uzavretá v písomnej forme, no iba nájomca, nie prenajímateľ, môže dávať námietky, že táto forma nebola dodržaná.

Pri dojednávaní nájomnej zmluvy k bytu alebo domu odporúčame venovať pozornosť:

• trvaniu nájomnej zmluvy,
• dátumu a spôsobu odovzdania a prevzatia vrátane spätného vyprázdnenia nehnuteľnosti,
• spôsobu platieb a vyúčtovania služieb spojených s bytom/domom (elektrina, voda, kanalizácia atď.),
• zaisteniu,
• rozdeleniu povinností týkajúcich sa opráv v prenajatej nehnuteľnosti,
• poisteniu,
• možnostiam ukončenia zmluvy.

Nájom na obchodné účely

Právny poriadok obsahuje osobitné ustanovenia, ktoré sa uplatňujú v prípade prenájmu priestorov alebo miestností na účely podnikania. Môže ísť o prenájom kancelárskych priestorov, prenájom obchodných priestorov alebo prenájom priemyselných priestorov. V prípade podnikateľského nájmu sa už zmluvným stranám neposkytuje žiadna osobitná právna ochrana, pretože základom aktuálnej úpravy je, že zmluvné strany sú podnikatelia, t. j. osoby, ktoré sú z povahu veci profesionáli, ktorí poznajú svoje práva. Nájomná zmluva o prenájme podnikateľských priestorov si nevyžaduje žiadnu osobitnú formu, takže ju možno uzavrieť aj ústne. Z hľadiska právnej istoty však možno v každom prípade odporučiť písomnú formu nájomnej zmluvy.

Pri dojednávaní nájomnej zmluvy k podnikateľským priestorom sa odporúčame zamerať na:

• trvanie nájomnej zmluvy,
• dátum a spôsob odovzdania a prevzatia, vrátane spätného odovzdania a prevzatia,
• spôsob platieb a vyúčtovania za služby spojené s priestormi (energie, upratovanie, strážna služba atď.),
• rozdeleniu povinností týkajúcich sa opráv v prenajatej nehnuteľnosti,
• poistenie predmetu nájmu,
• možnosti ukončenia zmluvy.

Na záver

Zmluvy týkajúce sa nehnuteľností sú vzhľadom na ich nenahraditeľnosť veľmi dôležité a mala by sa im venovať náležitá pozornosť. Preto je vhodné obrátiť sa na odborníkov v danej oblasti a poradiť sa s nimi o zamýšľanej zmluve. V tejto súvislosti vám radi poskytneme všetky potrebné právne služby, najmä:

• prípravu a kontrolu všetkých zmluvných a súvisiacich dokumentov,
• zastupovanie pri rokovaniach so zmluvnými stranami o uzavretí zmluvy, vrátane podpisu zmluvy,
• zastupovanie pri rokovaniach o zmene alebo ukončení zmluvy,
• zastupovanie v súdnych konaniach týkajúcich sa nárokov vyplývajúcich zo zmlúv,
• zastupovanie pred orgánmi verejnej moci.

Aké situácie zvyčajne riešime pre našich klientov v súvislosti so zmluvami o nehnuteľnostiach?

• Zmluvy o kúpe, správe, predaji a prenájme nehnuteľností
• Výstavba v susedstve znehodnotila cenu mojej nehnuteľnosti
• Prevody vlastníkov nehnuteľností
• Ako vypracovať kúpnu zmluvu
• Predaj garáže
• Kúpa bytu od developera – čo by mala obsahovať zmluva
• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve
• Vypracovanie rezervačných zmlúv
• Rozdiely v katastri nehnuteľností oproti skutočnému stavu
• Výpočet a platenie dane z nehnuteľností
• Spoluvlastníctvo (zrušenie rozdelenia a zrušenie vysporiadania)
• Riešenie susedských sporov
• Vyvlastnenie nehnuteľností
• Advokátska úschova
• Riešenie prístupových ciest
• Ako odhaliť skryté chyby nehnuteľností
• Založenie nehnuteľností
• Odovzdávací protokol
• Vecné bremeno
• Darovanie a prepis nehnuteľností
• Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí
• Odstúpenie od kúpnej zmluvy